La responsabilidad de las fiduciarias en Colombia: un análisis a partir de las sentencias SC5430-2021 y SC-3978-2022

 

Por: Sara Castaño Ramírez

En Arias & Asociados – Abogados, en alianza con la firma del Dr. Juan David Posada Gutiérrez, tuvimos la oportunidad de representar judicialmente a algunos de los beneficiarios de área afectados en el fracasado proyecto inmobiliario “Soler Gardens”, desarrollado en la ciudad de Medellín.

Esta representación tuvo como resultado varios fallos favorables a favor de nuestros representados, confirmados por la Corte Suprema de Justicia en casación, y por ende, en condenas a su favor.

A continuación explicamos y resumimos los efectos más relevantes de las mencionadas sentencias.

Introducción

La fiducia mercantil es una herramienta fundamental en la estructuración de proyectos inmobiliarios en Colombia. Mediante este contrato, las sociedades fiduciarias asumen la administración de patrimonios autónomos, lo que las convierte en piezas clave para garantizar el éxito de los proyectos.

Sin embargo, este papel también conlleva una responsabilidad significativa, que incluye la obligación de actuar con diligencia, lealtad y transparencia.

Las sentencias SC5430-2021 y SC-3978-2022 de la Corte Suprema de Justicia profundizan en estas obligaciones, marcando un hito en la regulación de la actividad fiduciaria en el país.

La fiducia mercantil y su marco normativo

La fiducia mercantil, regulada por los artículos 1226 a 1244 del Código de Comercio, se caracteriza por la transferencia de bienes del fideicomitente a la fiduciaria para su administración. Dicha transferencia da origen a un patrimonio autónomo, separado del patrimonio personal de las partes, el cual debe ser gestionado en beneficio de los beneficiarios.

La fiduciaria, en su calidad de administradora, asume deberes específicos, entre los cuales se destacan la diligencia profesional, la lealtad hacia los beneficiarios y la transparencia en la rendición de cuentas.

La responsabilidad de las fiduciarias se encuentra regulada en el artículo 1243 del Código de Comercio, que les impone la obligación de responder incluso por culpa leve en la ejecución de sus funciones.

Sin embargo, la jurisprudencia ha precisado que este estándar de responsabilidad no se limita al de un hombre común, sino que debe evaluarse conforme al de un “buen hombre de negocios”, atendiendo a la naturaleza profesional y técnica de su labor. Este estándar exige no solo el cumplimiento de las obligaciones contractuales, sino también la adecuada previsión de riesgos y la adopción de decisiones informadas para salvaguardar los intereses de los beneficiarios.

• Sentencia SC5430-2021: Un llamado a la diligencia profesional

En el caso resuelto mediante la sentencia SC5430-2021, una entidad fiduciaria fue demandada por su actuación en el proyecto “Soler Gardens”, desarrollado en la ciudad de Medellín. La fiduciaria permitió que el proyecto avanzara sin que todos los lotes necesarios fueran transferidos al patrimonio autónomo, incumpliendo así una obligación esencial. La Corte Suprema concluyó que la fiduciaria no solo violó los términos contractuales, sino que también defraudó la confianza de los beneficiarios al no advertirles sobre los riesgos inherentes al proyecto.

La Corte enfatizó que la fiduciaria debe garantizar que se cumplan todas las condiciones necesarias antes de avanzar en las etapas críticas de un proyecto. Esto incluye la obligación de detener la ejecución y de reembolsar los recursos a los beneficiarios cuando no se cumplan los requisitos mínimos, como la integración completa del patrimonio autónomo.

• Sentencia SC3978-2022: La importancia de prever los riesgos

En la sentencia SC3978-2022, la Corte Suprema reafirmó que las fiduciarias tienen un papel activo en la prevención de riesgos. En este caso, la entidad fiduciaria, demandada también, por su actuación en el proyecto “Soler Gardens”, fue sancionada por no implementar controles adecuados y por permitir la liberación de los fondos depositados en la fiducia sin cumplir con las condiciones pactadas. Esta falta de previsión y control resultó en perjuicios significativos para los beneficiarios, quienes confiaron en la fiduciaria para proteger sus intereses.

La sentencia destaca que la fiduciaria no puede limitarse a una administración pasiva. Debe monitorear continuamente el proyecto y comunicar cualquier desviación o riesgo a los beneficiarios. Además, la Corte subrayó la importancia de mantener una rendición de cuentas periódica y transparente, como lo exige la normativa financiera y los contratos fiduciarios.

Impacto en el sector fiduciario

Estas sentencias generan un impacto significativo en el sector fiduciario, especialmente en los proyectos inmobiliarios, donde las fiduciarias suelen desempeñar un papel crucial.

Primero, elevan los estándares de responsabilidad exigidos a las fiduciarias, obligándolas a implementar mecanismos de control y supervisión más rigurosos. Segundo, refuerzan la confianza del público en este tipo de contratos, al demostrar que los beneficiarios cuentan con herramientas legales para exigir el cumplimiento de sus derechos.

Para el sector inmobiliario, estas decisiones tienen implicaciones prácticas inmediatas. Las fiduciarias deberán asegurarse de que todos los bienes y recursos vinculados a los patrimonios autónomos cumplan con las condiciones legales y contractuales antes de continuar con la ejecución del proyecto. Además, los fideicomitentes e inversionistas deberán ser más cautelosos al seleccionar fiduciarias, priorizando aquellas que cuenten con un historial de gestión responsable y transparente. 

Conclusión

Las sentencias SC5430-2021 y SC3978-2022 son un llamado a la profesionalización y fortalecimiento del sector fiduciario en Colombia. Más allá de la simple ejecución de contratos, las fiduciarias están obligadas a prever riesgos, tomar decisiones responsables y actuar con una diligencia excepcional. Estos fallos no solo protegen a los beneficiarios, sino que también elevan el nivel de confianza en el sector constructivo.