Análisis de la circular de la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) sobre medidas para proteger los derechos los compradores de vivienda

 

Por: Sara Castaño Ramírez

 

La Circular Externa 004 del 13 de diciembre de 2023, emitida por la Superintendencia de Industria y Comercio y dirigida a los actores involucrados en la construcción y/o comercialización de proyectos de vivienda, surge a raíz de denuncias de presuntas violaciones a las leyes de protección al consumidor en los contratos de adhesión. En este documento, se insta a los constructores y vendedores de vivienda a adoptar medidas para garantizar el cumplimiento de normativas relacionadas con los derechos de los consumidores, especialmente las establecidas en la Ley 1480 de 2011.

El objetivo de este artículo es llevar a cabo un análisis de la Circular mencionada, enriqueciéndolo con la respuesta al derecho de petición emitida por la Superintendencia en marzo de este año. Esto último se debe a la insuficiencia de contenido presente en la Circular mencionada. 

En atención a las funciones administrativas de supervisión y emisión de directrices para garantizar el cumplimiento de las leyes de protección al consumidor, establecidas en el Decreto 4886 de 2011, la Superintendencia de Industria y Comercio (en adelante SIC) emitió la Circular Externa 004 del 13 de diciembre de 2023, dirigida a todas las personas naturales o jurídicas involucradas en la construcción y/o comercialización de proyectos de vivienda.

El motivo por el cual se expidió la Circular, señala la SIC, se debe al alto número de denuncias recibidas de consumidores en contra de promotores inmobiliarios y/o constructores, en las que se les acusa de presuntas violaciones a las normas de protección al consumidor en los contratos de adhesión, como ofertas de compraventa, promesas de compraventa y actas de entrega, consideradas abusivas.

Por esta razón, con el fin de garantizar el cumplimiento de las normativas relacionadas con los derechos de los consumidores, especialmente las establecidas en la Ley 1480 de 2011, instruye a los destinatarios de la Circular a adoptar acciones específicas, las cuales se detallarán en este artículo, previas las siguientes advertencias:

•  El contenido de la Circular es insuficiente, por lo que complementaremos su análisis con la respuesta a un derecho de petición emitida por la SIC en marzo de este año. Aunque dicha respuesta no sea vinculante, ofrece claridad sobre las acciones que la entidad espera que las personas naturales o jurídicas involucradas en la construcción y/o comercialización de proyectos de vivienda adopten.

•  Es importante destacar una de las preguntas realizadas a la SIC acerca del momento de entrada en vigencia de la Circular. Al respecto, la entidad indicó que esta tiene un carácter instructivo, destinado a orientar sobre el cumplimiento de las disposiciones establecidas en los artículos 37, 38, 40 y 42 de la Ley 1480 de 2011. En consecuencia, las responsabilidades de los productores y proveedores inmobiliarios ya estaban definidas, y la Circular no afecta el cumplimiento de las obligaciones legales establecidas.

Ahora que hemos aclarado estos puntos, es momento de analizar las instrucciones emitidas por la SIC:

(i) Informen de manera suficiente, anticipada y expresa la fecha en que se realizará la firma de la escritura pública en los contratos de adhesión previos a dicha suscripción y por lo anterior deberán abstenerse de incluir cláusulas que autoricen la prórroga unilateral de dicho plazo:

Al respecto, establece la SIC en la respuesta al derecho de petición que las personas naturales y jurídicas que vendan y construyan bienes inmuebles destinados a vivienda deben informar previamente, antes de la suscripción de los contratos de adhesión (como las promesas de compraventa), sobre la fecha de la firma de la Escritura Pública del inmueble. Esta información debe proporcionarse desde la etapa precontractual para permitir al consumidor tomar una decisión de compra informada, segura y responsable.

(ii) Estipulen en el clausulado de los contratos de adhesión, que los bienes comunes de  uso y goce general, ubicados en el conjunto o edificio, se entenderán entregados a la persona por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad, fecha en la cual empezará a correr el término de la garantía legal:

La forma de entrega de los bienes comunes de uso y goce general se encuentra contemplada en el artículo 24 de la Ley 675 de 2001, norma de obligatorio cumplimiento. Según instrucción de la SIC, es necesario que los constructores y vendedores de vivienda lo incorporen en los contratos de adhesión.

(iii) Consecuentemente, en el clausulado de los contratos de adhesión se debe garantizar que, de no ser posible la reparación del inmueble o restituir las condiciones de estabilidad que permitan la habitabilidad del mismo, el productor procederá con la devolución del valor total recibido cómo precio; así mismo en caso de existir crédito financiero, amparar el reintegro tanto el valor cancelado por concepto de cuota inicial, así como la totalidad de las sumas de dinero canceladas por concepto de crédito a la entidad financiera correspondiente, debidamente indexado con base en la variación del IPC.

Esta instrucción se encuentra regulada en el Decreto 735 de 2013, incorporado en el Decreto 1074 de 2015, específicamente en el artículo 13 (artículo 2.2.2.32.3.3 del Decreto compilador), el cual establece el procedimiento que debe seguir el consumidor para hacer efectiva la garantía legal de bienes inmuebles.

En ese orden de ideas, al igual que la instrucción anterior, será necesario que en el clausulado de los contratos de adhesión se garantice lo relacionado en el artículo mencionado.

(iv) Estipular en el clausulado de los contratos de adhesión disposiciones donde se avale el pago de los intereses de subrogación de conformidad con las normas aplicables, siempre y cuando el consumidor inmobiliario demuestre el proceder de la entidad financiera en el desembolso del crédito, sin disponer como causal inicial la terminación del contrato de compraventa de manera unilateral.

La SIC señala en la respuesta al derecho de petición que sería injusto imponer al consumidor la carga de la prueba sobre trámites financieros ajenos a su conocimiento, considerando esta práctica como una cláusula abusiva según el artículo 43 del Estatuto. Por tanto, simplemente exponer al promotor inmobiliario y/o constructor la información proporcionada por la entidad financiera respecto al préstamo es suficiente para cumplir con el requisito legal.

Asimismo, a través de la Circular 004 de 2023, la Superintendencia establece que una vez informado al vendedor el estado del trámite con la entidad financiera, en el contrato de adhesión o promesa de venta no se podrá permitir la terminación unilateral del contrato por parte del promotor inmobiliario si no se cumple con el pago del precio sujeto a un crédito financiero. Esto se debe a que conceder al proveedor la facultad unilateral de determinar si el contrato se ajusta a lo estipulado se considera una cláusula abusiva.

(v) En esa misma línea, en virtud de la Ley, se deben abstener de incluir en sus contratos de adhesión, cláusulas abusivas en los términos del artículo 43 de la Ley 1480 de 2011, como las ejemplificadas en la Tabla No. 1 de la presente Circular. 

En respuesta al derecho de petición, la SIC aclaró que, debido a un error involuntario, la versión publicada de la Circular 004 de 2023 incluyó una mención a una tabla que no forma parte de la versión definitiva. Por esta razón, la entidad está realizando los cambios correspondientes para proceder con la firma y publicación del documento ajustado. No obstante, la SIC enfatizó la importancia de tener en cuenta que el artículo 43 de la Ley 1480 de 2011 enumera las cláusulas que se consideran abusivas, las cuales no pueden ser incluidas en los contratos de adhesión.

(vi) Que las personas naturales o jurídicas que comercialicen proyectos de vivienda utilizando medios electrónicos, dispongan de todos sus contratos, en su versión definitiva, para visualización por parte de los consumidores en sus canales electrónicos y físicos en todo momento aún de manera previa a la suscripción de dicho documento.

Para mayor claridad, en la respuesta al derecho de petición la SIC establece que, si el promotor o constructor comercializa proyectos inmobiliarios utilizando medios electrónicos, como mensajes de datos telemáticos, la información debe ser accesible en línea. En caso de comercialización mediante medios físicos, según el artículo 39 del Estatuto, el productor y/o proveedor debe proporcionar una constancia escrita y los términos de la operación al consumidor en un plazo máximo de tres (3) días desde la solicitud. Además, el productor debe registrar la aceptación del adherente a las condiciones generales.

(viii) Establecer el valor de la vivienda de interés social prioritario (VIP) y la vivienda de interés social (VIS) en salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV), los cuales deberán ser calculados con arreglo al año de escrituración.

Esta instrucción también está establecida en la Ley 388 de 1997 y en el Decreto 1077 de 2015, por lo cual será necesario que los constructores y vendedores de vivienda se sometan a lo regulado en dichas normas.

Es fundamental que las personas naturales o jurídicas relacionadas con la construcción y/o comercialización de proyectos de vivienda cumplan plenamente con la Circular Externa No. 04 del 13 de diciembre de 2023. Esto se debe a que la SIC se encuentra facultada para imponer sanciones, previa investigación administrativa, conforme al artículo 61 de la Ley 1480 de 2011.