Novedades en los beneficios tributarios para los proyectos VIS y VIP – pronunciamientos de la DIAN y el Consejo de Estado

 

Por: Valeria Osorio Rodríguez

 

Rentas exentas después de la última reforma tributaria

La Ley 2277 de 2022, la más reciente reforma tributaria, introdujo importantes modificaciones en las rentas exentas del artículo 235-2 del Estatuto Tributario, entre las cuales eliminó la exención de la economía naranja y la de enajenación de predios para proyectos de renovación urbana. Por otra parte, la reforma mantuvo el beneficio para viviendas de interés social (VIS) y viviendas de interés prioritario (VIP). En específico, para este tipo de proyectos se encuentran exentas, tanto las rentas de la enajenación de los predios como las de la primera enajenación de viviendas.

Proyectos VIS y VIP

De acuerdo con el Plan Nacional de Desarrollo para el periodo 2022-2026, Ley 2294 de 2023, los proyectos VIS y VIP se desarrollan para garantizar el derecho a la vivienda de los hogares de menores ingresos. Igualmente, el PND determinó que el valor de la vivienda VIS no puede superar 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes ($156.600.000 para 2023), mientras que para viviendas VIP es de 90 SMMLV ($104.400.000).

Renta exenta para predios destinados a proyectos VIS y VIP según los conceptos recientes de la DIAN

Ahora, para acceder al beneficio de renta exenta se deben cumplir ciertos requisitos, entre los cuales se encuentra la licencia de construcción como proyecto VIS/VIP y que éste sea desarrollado a través de un patrimonio autónomo con ese objeto exclusivo.

En relación con este último requisito, la DIAN en el Concepto No. 175 [000786] del 10 de febrero de 2023 reiteró su posición sobre la naturaleza del fideicomiso a través del cual se desarrolle el proyecto. Allí señaló que es posible acceder al beneficio de renta exenta cuando el inmueble inicialmente se encuentre en un fideicomiso de parqueo, siempre que éste sea posteriormente transformado en un fideicomiso inmobiliario. Resulta acertada la posición de la Administración considerando que por condiciones del negocio en algunos casos se adquiere primero el inmueble y se ubica en un fideicomiso de parqueo mientras se continúa estructurando el proyecto inmobiliario. También debe tenerse en cuenta que en estos casos el requisito de duración de 10 años de la fiducia debe contarse desde la transformación del fideicomiso al tipo inmobiliario.

Por otro lado, en el Concepto No. 739-008197 del 5 de julio de 2023, la DIAN se pronunció sobre el entendimiento del requisito de la licencia de construcción para las rentas exentas de viviendas VIS y VIP. La Administración precisó que no es necesario contar con la licencia antes de la enajenación del predio, en la medida en que ésta determina la adquisición de los derechos de construcción y no sería lógico exigir este requisito al propietario del predio, quien puede no ser la persona que adelante el proyecto VIS/VIP. No obstante, el propietario del predio debe conservar la licencia de construcción para efectos de soportar la renta exenta en caso de que la DIAN se lo requiera.

En este mismo Concepto, el peticionario consultó sobre el año gravable de la realización de la renta exenta en el escenario en el cual la licencia de construcción fuera obtenida en un año gravable posterior al de la enajenación del predio. La DIAN manifestó que la renta exenta por la enajenación del predio debe reconocerse en el año correspondiente a su realización, sea por la metodología de caja o devengo según el tipo de contribuyente, aun cuando la licencia de construcción sea obtenida en un año gravable posterior. Esto también resulta conveniente dado que es bastante probable que el año de la enajenación del predio no coincida con el año de obtención de la licencia, dados los trámites administrativos que esto implica.

Finalmente, en el Concepto No. 739-008197, la DIAN advirtió que, a pesar de que los planes parciales estén relacionados con el desarrollo de proyectos VIS/VIP, éstos no reemplazan la licencia de construcción como requisito necesario para el tratamiento como renta exenta.

Así las cosas, en este Concepto quedó claro que la enajenación del predio puede tratarse como renta exenta aun cuando no se haya obtenido la licencia y que estos hechos pueden darse en años distintos. Por lo tanto, lo importante será que el vendedor del predio que opte por este beneficio conserve la licencia una vez ésta sea obtenida ante posibles requerimientos de la DIAN.

Devolución de IVA para proyectos VIS y VIP

Por último, es importante recordar que los proyectos de vivienda VIS y VIP también cuentan con el beneficio de la devolución del IVA a la entidad constructora del proyecto. Esta devolución se otorga sobre el IVA pagado en la adquisición de materiales para la construcción de estas viviendas y es del 4% sobre el valor registrado en las escrituras de venta de las viviendas nuevas.

Recientemente, en la Sentencia 26577 de 2023, el Consejo de Estado consideró que un contribuyente sí tenía derecho a la devolución por un proyecto VIP que, si bien superaba el tope para estas viviendas, estaba dentro del tope de vivienda VIS. Así, esta Corporación indicó que el valor escriturado puede superar el tope para VIP, pero lo importante es que el precio de enajenación no supere el monto máximo de VIS teniendo en cuenta que las VIP son una especie de VIS y el tope del artículo 850 del Estatuto Tributario se refiere a vivienda de interés social.