Mecanismos de amparo para la protección del comprador de vivienda nueva en caso de sufrir perjuicios causados por ruina o amenaza de ruina

 

La denominada “Ley de vivienda segura” (Ley 1796 de 2016) y su posterior decreto reglamentario 282 de 2019, establecieron la obligación a los constructores o enajenadores de vivienda de amparar los perjuicios patrimoniales que pudiesen ocasionarse a los propietarios durante 10 años, contados a partir de la expedición de la certificación técnica de ocupación de una vivienda.

 ¿Sobre quién recae la obligación de constituir el mecanismo de amparo?

Los constructores o enajenadores de vivienda serán los obligados a constituir este amparo en favor de los propietarios iniciales o sucesivos de la vivienda.

Para tal efecto, constructor es el profesional responsable que adelanta la construcción y que figura como tal en la licencia de construcción, y enajenador de vivienda es quien detenta la propiedad del predio y traslada por primera vez las unidades habitacionales.

Cuando el proyecto se desarrolle a través de un fideicomiso, en el contrato de fiducia se debe identificar claramente quién es el constructor o enajenador responsable de amparar los perjuicios patrimoniales.

¿En qué consisten la garantía decenal y el mecanismo de amparo?

La garantía decenal es la obligación de responder por los perjuicios patrimoniales que se causen en el evento que, dentro de los 10 años siguientes a la expedición de la certificación técnica de ocupación de una vivienda nueva, se presente alguna de las siguientes situaciones: (i) la construcción perezca o (ii) amenace ruina, ya sea, por vicios en la construcción, el suelo o en los materiales (artículo 2060 del Código Civil).

Para cumplir con la garantía decenal, la norma estableció la obligación de constituir un mecanismo de amparo. La cobertura del mecanismo de amparo que sea elegido tendrá un valor igual al de la reconstrucción o reemplazo de la vivienda amparada y aplicará a las nuevas unidades de vivienda en los proyectos que generen diferentes unidades inmobiliarias siempre que tengan 5 o más unidades habitacionales.

¿Cuáles son las exclusiones del amparo?

Ninguno de los mecanismos de amparo cubrirá:

•Daños extra patrimoniales y/o corporales.

•Daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes.

•Daños causados a bienes muebles.

•Daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas después de haber sido expedido el certificado técnico de ocupación.

•Daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento o mantenimiento inadecuado de la edificación.

•Daños originados por incendio, terremoto, inundación, asonada, motín, explosión y en general por agentes externos.

•Daños a los inmuebles por destinación.

¿Cuáles son los posibles mecanismos de amparo que podrán utilizarse?

1. Patrimonio propio mediante la constitución de una fiducia en garantía:

Los obligados podrán constituir una fiducia en garantía, transfiriendo irrevocablemente al patrimonio autónomo durante los 10 años de amparo, activos de su propiedad o de terceros con el fin de garantizar los eventuales perjuicios patrimoniales. Así, el fideicomitente será el constructor o el enajenador de la vivienda nueva y el beneficiario será el propietario de la vivienda en el momento de ocurrencia de la ruina o amenaza de ruina de la edificación.

2. Garantía bancaria:

Es el mecanismo mediante el cual un establecimiento de crédito autorizado y vigilado asume de forma expresa, independiente, incondicional, autónoma e irrevocable el compromiso de amparar los perjuicios patrimoniales.

3. Póliza de seguro o seguro decenal:

Es un seguro real y de ocurrencia, el cual tiene como objeto resarcir los perjuicios patrimoniales causados por el siniestro. Las partes en este contrato son: como asegurado y beneficiario el propietario al momento de la ocurrencia del siniestro, y como tomador el constructor o enajenador de vivienda.

Principalmente este seguro se caracteriza por lo siguiente:

•Es una póliza irrevocable, permanente, líquida y suficiente.

•El asegurador no podrá oponer al beneficiario las excepciones que hubiera podido alegar contra el tomador.

•La prima debe ser pagada en su totalidad por el constructor o enajenador de vivienda antes de la entrada en vigencia de la póliza.

•Podrán pactarse deducibles que no superen el 0,5% del valor del amparo y se encuentren a cargo del tomador del seguro.

4. Se podrán establecer otros mecanismos siempre que la Superintendencia Financiera determine su objeto y alcance.

Características adicionales a los mecanismos de amparo:

•Ni los obligados de constituir el amparo, ni la entidad financiera o aseguradora que lo emita, podrán excusarse de cumplir con su obligación de amparar los perjuicios patrimoniales alegando como eximente la responsabilidad de los profesionales que intervinieron en el proceso constructivo.

•El mecanismo de amparo de perjuicios patrimoniales deberá ser constituido como máximo dentro de los 10 días hábiles siguientes a la fecha de expedición del certificado técnico de ocupación.

•Por tratarse de una obligación en los proyectos de construcción de edificaciones, no será posible inscribir la escritura pública de transferencia de los bienes inmuebles, si no se acredita la constitución y pago del mecanismo de amparo.

¿Desde cuándo es una obligación constituir un mecanismo de amparo?

Por la situación ocurrida por la pandemia del COVID-19, el Decreto 1686 de 2020, amplió el plazo inicial y determinó que es de obligatorio cumplimiento constituir alguna de las posibles garantías por parte del constructor o enajenador de vivienda nueva para los proyectos de vivienda en los cuales la licencia de construcción sea radicada con posterioridad al 31 de diciembre de 2021, y solo será de aplicación voluntaria para los proyectos de vivienda con licencia de construcción radicada con anterioridad a dicha fecha.