La promesa de compraventa de inmueble: elementos esenciales y jurisprudencia relevante

Por: Sara Castaño

La promesa de compraventa es un contrato preparatorio ampliamente utilizado en las transacciones inmobiliarias en Colombia. Su función es asegurar que las partes cumplirán con la obligación de celebrar en el futuro un contrato definitivo de compraventa, bajo condiciones previamente pactadas. Aunque no transfiere la propiedad del bien, su adecuada redacción y estructuración son fundamentales para evitar disputas y garantizar la seguridad jurídica de la operación.

¿Qué es una promesa de compraventa?

La promesa de compraventa es un acuerdo mediante el cual una parte se compromete a vender y otra a comprar un bien (sea mueble o inmueble) en una fecha posterior o cuando se cumpla una condición específica. En el sector inmobiliario, es especialmente común en preventas de proyectos sobre planos o cuando las partes necesitan tiempo para reunir documentación, gestionar créditos o finalizar trámites urbanísticos.

A pesar de su carácter preparatorio, este contrato genera obligaciones exigibles: si una de las partes incumple, la otra puede solicitar el cumplimiento forzado o la resolución del contrato, junto con la indemnización de perjuicios, según corresponda.

¿Qué exige la ley colombiana? 

La validez jurídica y exigibilidad de una promesa de compraventa está condicionada a lo previsto en el artículo 1611 del Código Civil. Este exige que la promesa cumpla con cuatro requisitos esenciales para que sea obligatoria:

1. Debe constar por escrito.
2. Debe referirse a un contrato lícito y eficaz.
3. Debe contener un plazo o condición que fije el momento en que se celebrará el contrato prometido.
4. Debe estar tan determinada que solo falte la entrega o la formalidad legal para su perfeccionamiento.

La omisión de cualquiera de estos elementos da lugar a la nulidad de la promesa, conforme al artículo 1741 del Código Civil, lo que impide exigir su cumplimiento judicialmente.

Elementos esenciales en promesas de compraventa de bienes inmuebles:

En el caso de inmuebles, la jurisprudencia y la normativa complementaria han precisado cómo deben estructurarse estos contratos para cumplir con los requisitos del artículo 1611. Los tres elementos fundamentales son:

1. Identificación clara del inmueble.

El objeto del contrato debe estar individualizado de forma precisa, incluyendo:

• Dirección exacta
• Matrícula inmobiliaria
• Linderos o datos técnicos que permitan distinguirlo de otros inmuebles

Este nivel de precisión está respaldado por el artículo 31 del Decreto 960 de 1970 y por el artículo 2.2.6.1.2.1.11 del Decreto 1069 de 2015. Una descripción ambigua o incompleta puede tornar inejecutable la promesa.

Un buen ejemplo de redacción sería: “El bien prometido en venta es el Lote número 5, identificado con la matrícula inmobiliaria No. 123-456789 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de La Ceja, ubicado en la Vereda Pantanillo, Municipio de  El Retiro, Departamento de Antioquia, con código catastral No. 7600101000005000. El inmueble tiene una superficie de 2.500 metros cuadrados y está comprendido dentro de los siguientes linderos especiales: Norte: en 50 metros, con predio de propiedad de Pedro Pérez; Sur: en 50 metros, con zona común de acceso; Oriente: en 50 metros, con el Lote No. 4 y Occidente: en 50 metros, con el Lote No. 6.

Adicionalmente, se adjunta el plano topográfico aprobado por la Secretaría de Planeación de El Retiro, en el cual se encuentra demarcado el predio como Lote 5 del proyecto “Parcelación La Esperanza”.

Jurisprudencia clave: Sentencia SC1964-2022

 En esta sentencia, la Corte Suprema de Justicia declaró la nulidad de un contrato de promesa de permuta y de una promesa de compraventa, debido a la indeterminación del plazo y del objeto prometido.

En la promesa de permuta, no se individualizaron adecuadamente los bienes (falta de dirección, matrícula inmobiliaria, linderos o identificación de los «módulos comerciales»), lo que impide saber con certeza qué se prometió. En la promesa de compraventa, los locales originales fueron subdivididos sin claridad sobre si se prometía un cuerpo cierto o una cuota de dominio.

Sin embargo, la Corte señaló que, al haberse celebrado posteriormente contratos de compraventa válidos y completos, estos reemplazaron las promesas iniciales, las cuales cumplieron su finalidad y dejaron de tener efectos jurídicos.

2. Precio cierto o determinable. 

El precio debe estar expresamente fijado o, al menos, ser determinable mediante un mecanismo objetivo, como:

• Avalúo
• Precio por metro cuadrado
• Índices pactados

La Corte ha insistido en que no basta con acuerdos aproximados o sujetos a negociación posterior. La certeza del precio es una manifestación directa del consentimiento contractual.

Un buen ejemplo de redacción sería: “El precio del inmueble será el que resulte de multiplicar el área total construida útil del inmueble, según certificación expedida por el curador urbano correspondiente, por el valor de $4.500.000 COP por metro cuadrado. En todo caso, dicho precio no podrá ser inferior a $400.000.000 COP ni superior a $600.000.000 COP.”

Jurisprudencia clave: Sentencia SC313-2023

En esta sentencia, la Corte Suprema de Justicia declaró la nulidad absoluta de una promesa de compraventa sobre un inmueble rural que hacía parte de otro de mayor extensión, al no cumplirse con los requisitos de validez del contrato conforme al artículo 1611 del Código Civil y el numeral 4 del artículo 89 de la Ley 153 de 1887.

La promesa no contenía elementos suficientes para identificar el predio prometido: no se señaló ubicación específica, linderos, ni se incorporó folio de matrícula o cualquier otro dato que permitiera su individualización. La Corte enfatizó que estos requisitos no pueden suplirse en etapa probatoria con planos topográficos o interrogatorios, ya que la determinación del objeto debe constar en el momento de celebración del contrato.

Además, el precio tampoco fue determinado ni determinable, pues no se fijó una suma concreta ni se estableció un mecanismo claro para calcularlo posteriormente. Al no cumplirse con la exigencia de que la cosa y el precio estén determinados o sean determinables desde la firma del contrato, la promesa carece de validez jurídica.

3. Plazo o condición clara para la celebración del contrato definitivo.

Este es el aspecto más delicado. El contrato debe indicar con claridad cuándo se firmará la escritura pública. La Corte ha rechazado expresiones genéricas como “cuando se obtenga la licencia” o “al finalizar la obra” si no se acompañan de fechas o condiciones objetivas y verificables.

Un buen ejemplo de redacción sería: “Las partes se obligan a otorgar la escritura pública dentro de los treinta (30) días siguientes a la obtención del certificado de tradición del inmueble X, en el que conste el levantamiento de los gravámenes inscritos a la fecha de firma de la presente promesa de compraventa, siempre que dicha condición se cumpla antes del 1 de diciembre de 2025”.

Jurisprudencia clave: Sentencia SC3642-2019

En esta sentencia, la Corte Suprema de Justicia analizó una promesa de compraventa de un inmueble en la que se pactó que la escritura se otorgaría dentro de los treinta días siguientes al registro de una partición hereditaria. No se fijó fecha concreta ni mecanismo claro para determinarla.

La Corte concluyó que esta cláusula violaba el numeral 3° del artículo 1611 del Código Civil, al no establecer un plazo cierto o una condición objetiva. En consecuencia, declaró la nulidad absoluta de la promesa.

Esta decisión reitera que:

• La promesa de compraventa es transitoria y no puede quedar sujeta a hechos inciertos o indefinidos.
• El plazo o condición para escriturar debe ser claro y verificable.
• La falta de ese elemento convierte el contrato en nulo e ineficaz desde el punto de vista jurídico.

 Conclusión: evitar errores para proteger la seguridad jurídica de la promesa 

Firmar una promesa de compraventa no es un simple paso previo a la escritura pública: es un acto jurídico con consecuencias importantes. Un contrato mal redactado puede dejar a las partes sin mecanismos para exigir el cumplimiento, exponerlas a litigios o hacer fracasar toda la operación inmobiliaria.

Por eso, es clave contar con asesoría legal desde el inicio. Un abogado con experiencia puede garantizar que la promesa cumpla con todos los requisitos legales y evitar que cláusulas inadecuadas terminen por invalidarla.